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第四季度改善型住房市場呈穩步上升勢頭
時間:2014-12-15 來源: 未知 我要投搞

改善型市場目前的活躍度有所提升。

  梁慧君 攝

  江門樓市向來以剛需為主,其熱銷程度也是遠遠高于改善型樓盤。但隨著今年9月底央行出臺房貸新政認房不認貸以及10月出臺公積金新政,另外加上11月下旬央行降息等利好政策的出臺,第四季度更多的改善型需求逐步被帶動入市,江門房地產整體市場需求結構隨之升級。而且近段時間部分改善型高端產品持續活躍,在售中高端房源性價比凸顯,因此未來改善盤成交的釋放將呈現穩步向上的勢頭。

  改善型市場未來形勢大好

  國慶節前一日,央行、銀監會下發關于進一步做好住房金融服務工作的通知:明確擁有一套住宅結清貸款后,再買房按照首套房貸款執行,首付30%,利率下限為貸款基準利率的0.7倍。央行這一政策被業內稱為“國慶大禮”,使得今年初以來一直處于低迷的樓市沸騰一片。據了解,江門本地多數銀行貸款利率鮮見打折,但都一一執行“二套房還清貸款后算首套”、“首付比例30%”政策。而其中“認貸不認房”政策的調整直接利好改善型置業者。

  緊接著10月中旬公積金新政又再次出臺,而江門住房公積金管理中心亦相繼調整現有政策,明確表示首套房與第二套房貸款最高額度一致,一個人申請住房公積金貸款最高額度為25萬元,兩個人或以上共同申請住房公積金貸款最高額度為50萬元。

  房貸新政與住房公積金新政雙管齊下,使得10月份全國多地樓市成交創下今年以來高峰,江門亦不例外。據江門市住建局公布的數據顯示,10月蓬江、江海區新建商品房網簽面積16.02萬平方米,其中住宅面積13.96萬平方米,環比增長40.3%,同比減少29.8%;住宅網簽套數1293套,環比增長32.6%,同比減少25.5%,其中120—144平方米的中等偏大戶型的比例增加至20%。對此,元子地產總經理譚華駒也曾經表示,在接下來的時間里市場會以改善型需求為主,因為房貸新政“認貸不認房”就是在變相刺激改善型需求。原來持有一套或者二套房的置業者也會選擇出售現有部分物業或者想辦法還清貸款,再買一套新房改善現有居住條件。

  除此之外,11月22日,時隔兩年之后,中國再次實施全面、非對稱性降息,一年期貸款基準利率和存款基準利率分別下調0.4個百分點和0.25個百分點,同時,存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。這一消息公布后,對于所有意向購房者來說是一個特大喜訊,前段時間還在觀望的置業者目前也正摩拳擦掌準備入市了。

  改善型需求逐漸被帶動入市

  分析人士稱,改善型買家明顯的特點是至少擁有一套住房,但由于家庭人口增加、子女上學、工作變動、購買力增強等因素需要更換更大更舒適的住房,或出于休假度假、開辟第二居所等方面的需求,而需要購買新的住宅。在自身較為雄厚的經濟實力支撐下,他們的選擇力和購買力更強,甚至超過剛需型買家。比如說,結婚前購買50-70平方米的小戶型作為婚房實現過渡的買家,待經濟更為寬裕并且家庭增加子女后,他們往往需要更大的居住面積,這些即所謂的“改善型剛需”買家。而此類買家需要的產品戶型都比較大,一般都是100平米以上的三房或以上的產品。與此同時,這類型買家大部分都不急于買房或者不急于入住,因此觀望情緒較濃。而他們對于政策的靈敏度相對更高,反應也更快。目前,利好政策頻出,除了“930”房貸新政與10月中旬發布的公積金新政外,11月下旬央行再次宣布降息,因此,業內普遍認為樓市將迎來暖冬,其中改善型置業者也會大幅度上升。

  今年剛50出頭的黃先生最近準備購買一套140平方米左右三房以上的房子。黃先生是蓬江區某建筑公司主管,目前住在北郊,所住的房子大概80多平米左右,兩房兩廳。他的兒子已經結婚生子,孫子前段時間剛剛滿月。80多平方米的房子對于五口之家來說已經開始顯得有些擁擠。“過幾年孫子長大后,只有兩個房間就肯定住不下了。”黃先生坦言,今年年初兒子結婚前,他已經有意向要購買一所大戶型房子,周末全家人也經常去踩盤看房,“不過當時下不了手,還是想再等等看。畢竟買房子可不同于市場買菜。”然而依照今年下半年樓市的走勢,黃先生覺得自己并沒有等錯。今年6月份以來房價持續下滑,幾近觸底,而且幾大政策出臺都可以說是購房者的福音,尤其是黃先生這種“改善型剛需”買家。而對于近日央行宣布降息,黃先生認為未來房價可能會有所上漲,“在房價反彈上漲之前,就必須快些入手了。”黃先生說。

  業內人士分析道,二套房貸款認房不認貸的政策放寬已逐漸釋放了一部分改善型需求,目前市場成交基本以置換、改善型客戶為主。尤其是接下來政府救市政策的頻頻出臺,讓更多購房者逐漸看清了市場走向,希望在房價出現漲幅波動前盡快入市交易,預計第四季度市場整體成交量仍會上升。

  改善型市場持續活躍

  自從認貸不認房等相關利好改善型買家的政策出臺后,10月中大戶型消化的速度明顯有所加快,從網簽數據來看,主打改善盤的海逸城邦10月份的成交量為137套,是當月的銷售亞軍,星匯名庭也以70套的成交量位列排行榜第五名。另據悉,10月份華茵桂語、奧園·外灘、月瓏灣等盤均推出部分改善型產品,并且都取得了不錯的銷量。

  進入11月,江門樓市中高端改善型市場持續活躍。如前段時間,老城區的珠江帝景灣將剩余的少量產品以“7”字頭起帶豪裝的優惠推售,江門首個萬元盤東湖花園日前也首度推出8600元每平方米的一口價單位,并傳出“推出當晚已全被訂購”的捷報。

  11月22日,江門標桿豪宅方直瓏湖灣首度開盤,給江門改善型市場注入“新鮮血液”。“豪宅專家”方直集團意在以人生運營平臺,居家酒店化,同步國際的產品規劃,4G智能社區四大理念將方直瓏湖灣打造成為江門國際生活第一平臺。其首期首次開盤10幢、11幢、15幢,戶型面積96平方米、125平方米、143-145平方米、162平方米,然而價格僅“6”字頭起,讓許多購房者十分驚訝。這樣的價位對于一眾改善型買家來說絕對是一個利好消息。據了解,開盤兩小時內,方直瓏湖灣便熱銷8成。

  另外,濱江新區大盤奧園·外灘的豪宅打出了最低價7000元每平方米。據悉,奧園·外灘的九號公館在11月29日開盤,兩梯三戶,面積為129平米3+1房2廳2衛、143平米4+1房2廳2衛。12月6日將推出六號公館,兩梯兩戶,189平米5房2廳3衛,戶戶東南向。

  再加上近日來江門首屆O2O網上房博會也正在火熱進行當中,其中各式改善盤齊聚一堂,給購房者提供巨大的優惠,意欲購買中大戶型的市民也可前往登記申請購房優惠,抓住馬年最后一波鉅惠。梁慧君

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